Toàn thể cán bộ công chức Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh An Giang cam kết: "Không ngừng cải tiến các quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, phù hợp luật định và tổ chức thực hiện đúng hạn, thân thiện với khách hàng"
Tìm hiểu quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất và những nội dung liên quan đến pháp luật đất đai
Thay đổi độ tương phản: Xem với cở chữ: A+ A- In bài: 06/05/2020
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Nghị định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, góp phần khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai.

Bài viết nhằm giới thiệu quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo Nghị định nêu trên, trọng tâm là phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến pháp luật đất đai chuyên ngành.

1. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và cơ chế chỉ định

Luật Đất đai quy định 02 cơ chế để giao (thuê) đất là thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu giá quyền sử dụng đất (hiểu là cơ chế chỉ định). Ngoài ra còn cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân khác để chuyển mục đích thực hiện dự án.

Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt, đất đã được giải phóng mặt bằng và có phương án đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cơ chế giao đất chỉ định được áp dụng trong trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn tiền thuê đất; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản, đầu tư dự án nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.

Vấn đề đặt ra là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thuộc cơ chế nào của Luật Đất đai: đấu giá hay chỉ định. Xin trả lời luôn cơ chế này cũng là “đấu” nhưng đối tượng đấu không phải là đất mà là người sử dụng đất, nhà đầu tư trúng đấu sẽ được giao (thuê) đất chỉ định.

2. Khi nào thì đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo Nghị định nêu trên, dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh và các dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa thì phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Điều kiện để xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là (1) Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị; (2) Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật và (3) Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật đất đai, cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt danh mục thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị là HĐND cấp tỉnh.

Như vậy các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh mà thuộc khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, trên đất chưa giải phóng mặt bằng thì phải được HĐND cấp tỉnh chấp thuận thu hồi đất mới đủ điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đây cũng được xem là bước chuẩn bị về sự phù hợp quy hoạch, sự cần thiết của dự án, điều kiện về thu hồi đất trước khi triển khai quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

3. Quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP có thể chia quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thành 10 bước như sau:

Bước 1: Lập, phê duyệt, công bố danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất

Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất có thể do cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện lập, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Nhà đầu tư cũng được quyền đề xuất thực hiện dự án để gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp.

Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan có liên quan tổng hợp danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Danh mục sau khi được duyệt sẽ được công bố theo quy định.

Bước 2: Xác định các nhà đầu tư quan tâm đến dự án

Sau khi danh mục được công bố, nhà đầu tư quan tâm đến dự án sẽ nộp hồ sơ đăng ký thực hiện. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi.

Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật khác có liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án thì không áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà áp dụng theo quy trình quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong trường hợp này nhà đầu tư sẽ tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất và chuyển mục đích để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

Bước 3: Lập, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư

Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư đăng ký đáp ứng yêu cầu thì thực hiện bước này.

Bên mời thầu (là cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện) lập kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư để trình thẩm định và phê duyệt theo quy định. Nội dung kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư bao gồm:

- Tên dự án.

- Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.

- Hình thức và phương thức lựa chọn nhà đầu tư.

- Thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

- Loại hợp đồng: Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, xác định rõ loại hợp đồng là hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất.

- Thời gian thực hiện hợp đồng.

Bước 4: Lập, phê duyệt hồ sơ mời thầu

Hồ sơ mời thầu được lập phải có đầy đủ các thông tin để nhà đầu tư lập hồ sơ dự thầu, bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:

- Thông tin chung về dự án bao gồm tên dự án; mục tiêu, công năng; địa điểm thực hiện; quy mô; sơ bộ tiến độ thực hiện; hiện trạng khu đất, quỹ đất; các chỉ tiêu quy hoạch;

- Chỉ dẫn đối với nhà đầu tư bao gồm thủ tục đấu thầu và bảng dữ liệu đấu thầu;

- Yêu cầu về thực hiện dự án; yêu cầu về kiến trúc; môi trường, an toàn; các nội dung khác của dự án (nếu có);

- Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu bao gồm các tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật, tài chính - thương mại và phương pháp đánh giá các nội dung này;

- Các biểu mẫu dự thầu bao gồm đơn dự thầu, đề xuất về kỹ thuật, đề xuất về tài chính - thương mại, bảo đảm dự thầu, cam kết của tổ chức tài chính (nếu có) và các biểu mẫu khác;

- Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất; mục đích sử dụng đất; cơ cấu sử dụng đất;

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến do bên mời thầu xác định trên cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất và thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá đất.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (m1) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về xây dựng đối với từng dự án cụ thể, bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất;

- Phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của phần diện tích đất cần giải phóng mặt bằng (m2) được xác định trên cơ sở:

- Bồi thường về đất;

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);

- Chi phí bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng, tài sản trên đất; thiệt hại về sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);

- Tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất (nếu có) gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ khác;

- Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) được bên mời thầu xác định theo công thức:

m3 = S x ΔG x k, trong đó:

+ S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án;

+ ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự;

+ k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Dự thảo hợp đồng bao gồm các yêu cầu thực hiện dự án, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất; diện tích khu đất, quỹ đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; phương pháp định giá đất sẽ được sử dụng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai; thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá; các quy định áp dụng; thưởng phạt hợp đồng; trường hợp bất khả kháng; việc xem xét lại hợp đồng trong quá trình vận hành dự án và các nội dung khác.

Hồ sơ mời thầu phải được thẩm định và phê duyệt theo quy định.

Bước 5: Phát hành hồ sơ mời thầu

Bước 6: Đánh giá hồ sơ kỹ thuật

- Nhà đầu tư có hồ sơ đề xuất về kỹ thuật hợp lệ, đáp ứng yêu cầu về năng lực và kinh nghiệm được xem xét, đánh giá chi tiết về kỹ thuật.

- Việc thẩm định và phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật thực hiện theo quy định.

Bước 7: Mở hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại

Bước 8: Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư

Bước 9: Đàm phán và ký kết hợp đồng

Bước 10: Triển khai dự án

- Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu:

+ Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

+ Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan.

Trần Hòa Thuận
 
Tin tức gần đây
TIN VIDEO VÀ THƯ GIÃN
THỐNG KÊ
Đang truy cập : 79
Lượt truy cập : 3653930
Cơ quan quản lý : Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh An Giang.
Địa chỉ liên hệ: 837 Trần Hưng Đạo, P Bình Khánh, TP Long Xuyên, An Giang
 Điện thoại : 02963.853709 - 02963.854941
Email : sotnmt@angiang.gov.vn - Hộp thư cộng tác